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Los propietarios e incluso algunos contratistas realizan una gran cantidad de mejoras y reparaciones en el hogar sin el beneficio de los permisos de construcción legalmente requeridos y las inspecciones obligatorias que los acompañan. Las razones para eludir estas regulaciones son muchas, a menudo porque un propietario o contratista está tratando de esquivar los gastos del permiso, o porque temen que los impuestos aumenten si las mejoras se catalogan oficialmente. En realidad, la mayoría (no todos) de los temores con respecto al proceso de permisos no tienen fundamento, y el potencial de problemas serios es bastante grande si no solicita los permisos adecuados y no hace inspeccionar su trabajo. Aquí hay doce realidades sobre el proceso de permisos de construcción que muchas personas no se dan cuenta.
Es posible que no necesite un permiso en absoluto
Se produce mucho nerviosismo porque los propietarios piensan que cualquier reparación o mejora que realicen en la casa será examinada con un peine de dientes finos por un inspector que intenta detectar cada pequeño defecto. En realidad, hay muchas reparaciones y mejoras que se pueden hacer sin un permiso. Las reglas para esto varían ampliamente de una comunidad a otra, y el mismo proyecto que requiere un permiso de construcción e inspecciones programadas en un lugar puede no requerir uno en otra jurisdicción. Pero, en términos generales, se le permite reemplazar la mayoría de los elementos existentes de su hogar sin un permiso, mientras que cualquier cosa que cambie la estructura de su hogar o represente una mejora inmobiliaria requerirá un permiso. Puede reemplazar un interruptor de pared roto o un grifo desgastado, por ejemplo, pero agregar una cubierta o agregar habitaciones requiere un permiso. Su comunidad puede tener recursos en línea que explican qué tipos de trabajo requieren permisos e inspecciones, o puede llamar a la oficina de permisos y pedir hablar con un inspector.
Puede hablar con la oficina de permisos de forma anónima
Algunas personas temen que en el momento en que llame a las inspecciones de construcción locales y a la oficina de permisos, inmediatamente se le señale para su escrutinio. Esto simplemente no es verdad. La oficina de permisos existe para garantizar que las mejoras en el hogar se realicen de manera segura y no presenten ningún riesgo para los residentes, y los inspectores generalmente están felices de responder preguntas. Si no hay un inspector actualmente disponible, uno lo llamará y responderá cualquier pregunta que tenga, como "¿Necesito una barrera de vapor detrás de las paredes de la ducha de azulejos?" o "¿Qué altura puede tener mi garaje?"
Los costos del permiso varían
Es posible que se sorprenda al saber que no hay una tarifa fija para un permiso de construcción, pero que los costos de los permisos varían según el costo estimado y la complejidad del proyecto. Construir una cerca puede requerir un permiso de $ 55, por ejemplo, mientras que construir una casa nueva grande puede requerir un permiso de construcción de $ 2, 000. A nivel nacional, el permiso de construcción promedio costó $ 1, 043 en 2018, con un rango típico de $ 400 a aproximadamente $ 1700. Pero estos costos promedio representan muchos permisos para la nueva construcción de casas enteras, y hay muchos proyectos para los cuales los permisos de construcción cuestan $ 100 o menos. Es bastante común que los costos de los permisos se basen en un porcentaje del costo anticipado del proyecto. Si está trabajando con un contratista, los costos del permiso generalmente se incluyen en la oferta que recibió.
Los permisos de propietario / constructor pueden ser problemáticos
A algunos propietarios les preocupa que las oficinas de inspección de la ciudad no les permitan hacer su propio trabajo, sino que solo emitirán permisos a contratistas profesionales. Este es otro mito, ya que las oficinas de inspección emiten habitualmente permisos para que los propietarios realicen todo tipo de trabajo por sí mismos, hasta servir como GC (contratista general) al construir una casa completa. Para este tipo de proyecto, su comunidad puede emitir un "permiso de propietario / constructor" especial que le permite ocupar la casa por un período específico (generalmente alrededor de un año) mientras subcontrata las tareas individuales para el trabajo. Como propietario / constructor, usted actúa como su propio contratista general en lugar de contratar a uno. Esto le permite ahorrar en esa dolorosa tarifa del 15 al 25 por ciento que cobran los GC, pero también conlleva la carga de posibles responsabilidades, muchas de las cuales pueden ser graves. Contratar a un contratista autorizado, asegurado y en condiciones de servidumbre lo aísla mejor de estas responsabilidades.
Las servidumbres pueden matar su permiso y su proyecto
Dondequiera que una línea eléctrica, alcantarillado, acera u otra vía de servicio común y continua pase a través de su propiedad, probablemente tenga una servidumbre , una restricción legal que le impide realizar cambios que afecten o restrinjan estas líneas de servicios públicos u otras características. Hay casos, por ejemplo, en los que una parte de su propiedad puede reservarse para un futuro camino potencial. No podrá construir en ninguna parte de su propiedad donde haya una servidumbre registrada.
Para conocer las servidumbres vigentes, verifique la plataforma de su propiedad, disponible en línea en el sitio del asesor de su condado o en sus oficinas. En general, nunca se le permite construir servidumbres, a menos que sean adiciones menores, como cercas.
Los reveses de propiedad son críticos
Los reveses son amortiguadores obligatorios entre las fronteras de la propiedad y las estructuras permanentes que ayudan a mantener una sensación de apertura en las comunidades, así como a proporcionar márgenes de seguridad en caso de incendios. Por ejemplo, si está extendiendo el costado de su hogar, deberá conocer las distancias de retroceso requeridas por el código de construcción local. Es probable que también haya reglas de retroceso para extender una propiedad al frente y la parte posterior de una casa. Por lo general, esto implica mantener una distancia mínima entre el borde de las estructuras y los límites de la propiedad estudiada. Las adiciones estructurales de viviendas, garajes, cobertizos y cubiertas pueden estar sujetos a estas reglas de retroceso. Una vez más, su oficina local de inspecciones de construcción puede informarle qué regulaciones de retroceso están vigentes.
Las variaciones son posibles
Si bien las servidumbres rara vez se renuncian, a veces se permiten violaciones al retroceso y algunos otros requisitos de zonificación a través del proceso legal de solicitud y recepción de una variación. Una variación es una excepción aprobada oficialmente para las ordenanzas de zonificación. Con mayor frecuencia, se solicitan variaciones cuando un propietario desea construir una casa más grande en su lote que lo permitido por las ordenanzas de zonificación. Al solicitar una variación, se le puede permitir al propietario construir esa casa más grande o completar una adición de habitación que viole las regulaciones de retroceso. La oficina de permisos puede consultar con los vecinos cuando se solicita una variación, y su aprobación puede ser clave para obtener la variación.
Los planes de construcción de acciones pueden no ser aprobados
Puede pensar que cualquier plan de vivienda o plano que sea publicado o creado por un arquitecto, o cualquier plan de construcción publicado para un cobertizo o garaje, es automáticamente suficiente para obtener un permiso. Los planes de construcción de acciones abundan en Internet. Los propietarios de viviendas, en lugar de gastar $ 1, 500 en planos personalizados elaborados por arquitectos, pueden comprar planos confeccionados por tan solo $ 500 a $ 600 para una casa de dos dormitorios y dos baños con garaje.
Pero su oficina local de permisos de construcción puede no aprobar estos planes. Aunque los planes de Internet pueden haber sido elaborados por un arquitecto, su oficina puede requerir que los planes sean creados por un arquitecto con licencia dentro de su estado.
Los CCR pueden agregar restricciones
Otros inconvenientes potenciales cuando se busca un permiso son las condiciones, convenios y restricciones (CCR) que a menudo se encuentran en comunidades planificadas, subdivisiones o desarrollos de unidades planificadas (PUD). Las CCR actúan como un tipo de "ordenanza de zonificación sombra": ordenanzas dentro de las ordenanzas. Estas restricciones son adicionales a sus ordenanzas municipales, y deberá cumplirlas para evitar violar su acuerdo contractual con la asociación de vecinos.
Las inspecciones son obligatorias
La inspección es una parte integral del proceso general de permisos, y bajo ninguna circunstancia usted o su contratista deben ignorar este paso. Con algunos proyectos, incluso habrá dos inspecciones, una en la etapa de "aproximación" y una inspección final. Esto no es algo que temer, ya que el inspector está allí solo para asegurarse de que el trabajo se haya realizado de manera segura. A menudo es una visita muy breve y superficial. Cuando un inspector ya está familiarizado con el trabajo de un contratista, la inspección a veces es poco más que una simple mirada. Los inspectores pueden ser un poco más diligentes con respecto a la inspección si el trabajo ha sido realizado por un propietario, pero aún es un proceso muy rutinario.
Fallar una inspección no es una catástrofe
La razón principal por la que algunos propietarios no solicitan permisos de construcción es porque temen la idea de no aprobar una inspección. Pero esto no es gran cosa. Tendrá todas las oportunidades para corregir cualquier problema que se haya marcado. El inspector regresará para una segunda inspección (o incluso una tercera o cuarta, si es necesario) y firmará (o "cerrará") el permiso una vez que el trabajo esté hecho a su satisfacción.
Ignorar el proceso de permisos es grave
Puede ser muy tentador ignorar el proceso de permisos y ocultar el trabajo que está haciendo, especialmente si es dentro de la casa donde puede trabajar sin que nadie lo vea. Y si bien es posible que se las arregle con esto, es igualmente probable que tales atajos le cuesten mucho al final. Si sale a la luz que ha trabajado sin un permiso requerido, podría verse obligado a solicitar un permiso después del hecho, a un costo considerablemente mayor. E incluso podría tener que romper paredes o techos para que el trabajo sea inspeccionado. Si cometió algún error, se verá obligado a demoler todo el trabajo y comenzar de nuevo.
La cobertura de seguro de su propietario también puede verse afectada. Por ejemplo, si tiene una inundación o un incendio debido a trabajos de plomería o electricidad deficientes, su póliza de seguro tiene un caso para negar la cobertura si el trabajo se realizó sin permiso.
