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Su actitud de "hágalo usted mismo" es encomiable, pero en algún momento, deberá contratar a un contratista de reparación de viviendas y pagarle a alguien para que arregle algo en su hogar. Habrá situaciones en las que no tenga el tiempo, la inclinación o la habilidad para hacer una reparación en particular o hacer parte del trabajo que necesita hacer. Todos contratamos a alguien para arreglar algo en nuestra casa en algún momento. Lo que encontrará aquí es una guía sobre cuándo y cómo seleccionar un contratista de mantenimiento o reparación de viviendas.
Tipos de contratistas de reparación de viviendas
Cuando necesite realizar trabajos de reparación en su hogar, generalmente contratará a un tipo de comerciante especializado llamado "subcontratista" que es diferente a un contratista general (GC) o constructor. Un contratista general o constructor es una empresa que construirá un proyecto de renovación importante o construirá una nueva casa y contratará a todos los subcontratistas especializados individuales.
El GC es el coordinador general de un proyecto más grande y, por lo general, no proporciona la mano de obra para construir la casa. Eso proviene de los subcontratistas o los "oficios" (oficios de la construcción). En una casa nueva o en un proyecto de reparación o renovación de una casa grande, estos subs pueden incluir la excavadora, el subsuelo de concreto, el equipo de carpintería de estructura rugosa, el techador, el plomero, el electricista mecánico (HVAC), el carpintero de acabado, el pintor, el piso, etc. El GC contrata estos los subcontratistas directa y directamente "mantienen" sus contratos. Eso significa que trabajan para él y están bajo contrato con él. Tendrías un contrato solo con el GC, no con los submarinos del GC.
El GC gana dinero marcando los costos de los subcontratistas como un porcentaje del monto de la construcción (común) o como una tarifa de suma global (no tan común). Por esta tarifa profesional, él o ella proporciona la administración y la programación de los subs, paga los subs, supervisa la construcción, proporciona contenedores de basura, port-a-john, seguros y otras cosas misceláneas que necesita para construir una casa o construir una adición. Los subcontratistas ganan dinero cobrando mano de obra y marcando material.
El GC es el "generalista" y los subcontratistas son los "especialistas". Cuando necesita una cosa específica arreglada en su hogar, necesita un especialista, y esa persona es el subcontratista especializado, por ejemplo, un plomero.
Cuando se trata de contratar a alguien para tareas de mantenimiento, muchas personas que realizan este trabajo pueden no ser subcontratistas con licencia. Pueden ser simplemente un "tipo con un camión", por ejemplo, un limpiador de canalones, un rastrillo de hojas o, a veces, un pintor. Aunque el uso de este tipo de personas puede funcionar, debe tener cuidado ya que aún existen problemas de mano de obra y problemas de responsabilidad, pero no tendrá la protección legal que tiene cuando usa un contratista con licencia. En resumen, evite la tentación por completo y siempre use un contratista con licencia.
Decidir cuándo usar un contratista
Decidir usar un contratista es algo que a menudo es personal. Todo se reducirá a evaluar:
- Su nivel de comodidad con la tarea en cuestión Su tiempo Su presupuesto
Si se aventura más allá de un simple proyecto de reparación de viviendas a nuevas instalaciones técnicamente desafiantes, como agregar circuitos eléctricos o agregar un fregadero, primero debe verificar si se requiere un permiso del departamento de construcción local. No necesita un permiso para muchas reparaciones en el hogar, pero puede necesitar un permiso para "trabajos nuevos", especialmente para electricidad, calefacción, refrigeración y plomería. En algunos casos, el permiso requerirá que un contratista con licencia haga el trabajo para proteger la salud, la seguridad y el bienestar del público. En algunos casos, puede ser necesario que el inspector de construcción local revise su trabajo durante la construcción y después de su finalización.
- ¿Me siento seguro al hacer (o al menos me siento cómodo intentando) esta reparación? ¿Son aceptables las consecuencias si me lleva más tiempo realizar el proyecto de lo que preveo?
Cómo gestionar el proyecto
Una vez que decida contratar a un contratista, debe saber cómo administrarlo de manera efectiva, ya sea un proyecto de reparación de viviendas rápido o un gran proyecto de renovación de viviendas o una nueva construcción. De cualquier manera, hay algunas pautas a seguir para administrar el trabajo de cualquier persona que contrate para trabajar en su hogar:
- Contrata a un contratista asegurado y con licencia. Define las expectativas de ambas partes (tú y ellos) y maneja esas expectativas. Como mínimo, ten un documento firmado (un contrato o una propuesta firmada y aceptada) que describa lo que harán por ti (llamado Alcance del trabajo), defina cuánto costará y en qué momento es un problema, defina cuánto tiempo llevará y cuándo comenzarán y terminarán. Defina los términos de pago antes de comenzar el trabajo y haga que los términos formen parte de su firma documento. Defina sus expectativas y requisitos para la limpieza de su trabajo y la protección de las áreas circundantes como parte del documento firmado (por ejemplo, un techador debe proteger su paisajismo durante un desgarro del techo y limpiar los escombros). Discuta los derechos de el contratista para acceder a la casa cuando no esté allí si es necesario, y el uso de su agua, electricidad. (Nota: trate de no tener al contratista en su casa cuando no esté allí; esto lo protege a usted y a ellos). Antes de que el contratista comience a trabajar, tenga una conversación amistosa sobre lo que desea que tengan cuidado si tiene alguna inquietud acerca de las cosas. Cuando el trabajo continúa, generalmente deje al contratista solo. Sé amigable pero no te interpongas. Observe casualmente lo que están haciendo. Si le preocupa algo que ve, pregúntele al contratista al respecto, pero trate de dejar que hagan su trabajo. Los contratistas se ganan la vida entrando y saliendo de un trabajo de manera eficiente. Discuta el "extra": el problema más difícil que puede experimentar es la posible solicitud por parte del contratista de una "Orden de cambio" o "Extra". costo para usted, por lo que necesita un alcance de trabajo claramente definido. Una solicitud de una orden de cambio es razonable solo si el contratista se encuentra con una situación en el proyecto que no fue razonablemente anticipada por él, o si usted es un cambio de alcance. Si recibe una solicitud de una Orden de cambio, revísela con el contratista para ser justos. Si se trata de un cambio en el alcance o si se tomó más tiempo debido a algo que hizo, debe revisarlo y pagarlo si cree que es justo. Si es algo que siempre fue parte del alcance, tiene una situación más delicada y es posible que deba mantenerse firme en función de los términos definidos en su documento firmado. ¿Línea de fondo? Si necesita negociar un precio en una Orden de cambio que ambos no anticiparon, intente dividir la diferencia con él. La relación y la imparcialidad contribuyen en gran medida a resolver estos problemas. Cuando se complete el trabajo de reparación o mantenimiento, asegúrese de revisar el trabajo, en persona, antes de Usted realiza el pago final al contratista. Asegúrese de que el sitio de trabajo esté limpio como se esperaba y que el trabajo se vea bien. No se apresure al pago final por ningún motivo. Si está satisfecho con su trabajo, dígales.
Cómo seleccionar un buen contratista
Esto puede parecer desalentador, pero es bastante sencillo. Intente seleccionar los contratistas que pueda necesitar con urgencia antes de que los necesite. ¿Por qué? Porque si tiene una reparación de emergencia y necesita encontrar a alguien rápidamente (que también es bueno y justo), no tiene tiempo para pasar por un largo proceso de selección y evaluación. Lo peor que puede hacer es elegir a alguien de las páginas amarillas sin entrevistarlo primero.
La forma más fácil y una de las mejores formas de seleccionar un posible contratista es obtener referencias de amigos, familiares o un agente inmobiliario en el que confíe. Otro buen método es utilizar un servicio gratuito como HomeAdvisor que le permite leer reseñas en tiempo real del trabajo del contratista.
Una vez que tenga algunos nombres, reúnase con ellos, busque “química” o relación y observe su nivel de profesionalismo. La cortesía, el respeto, la puntualidad y la capacidad de comunicarse son algunos de los atributos más importantes que un contratista puede tener junto a su competencia básica. No importa cuán bueno sea alguien, si no hacen clic contigo en estos puntos, no los contrates.
También debe estar atento a los signos de abuso de sustancias como el alcohol o la marihuana. Si sospecha algo aquí, no contrate al contratista.
Aquí hay una lista de cosas a considerar al seleccionar a su contratista.
Use clasificaciones de "Mejor", "Bueno", "OK", "Aceptable" y "Rechazar" para clasificar algunos de estos elementos.
Obtener nombres de posibles contratistas:
- Ha tenido una buena experiencia personal previa trabajando con un contratista. Remisión confiable de la experiencia directa de familiares o amigos Usted conoce la reputación del contratista pero no tiene experiencia directa. Los encontró en una asociación comercial o publicidad general.
Licencia de contratista estatal (deben proporcionar el número si tiene licencia):
- Con licencia; nunca se ha presentado una queja o se han tomado medidas disciplinarias con licencia; no ha presentado quejas previas por al menos tres o más años con licencia; quejas o acciones actuales contra ellos en los últimos tres años El contratista no tiene licencia
Seguro del contratista (solicite ver sus certificados) :
- Indemnización laboral y responsabilidad general Responsabilidad civil general (lesiones corporales y daños a la propiedad) El contratista no tiene seguro
Longevidad empresarial:
- En negocios de más de 10 años con el mismo nombre En negocios de cinco o más años con el mismo nombre En negocios de uno a cinco años con el mismo nombre Nuevos negocios de menos de un año
Estabilidad y Permanencia:
- Tiene una oficina comercial y dirección física Solo tiene una oficina en casa o un servicio de contestador Solo contacto con teléfono celular, no tiene oficina
Verificación de referencia:
- Referencias actuales anteriores positivas de al menos cinco clientes De una a cuatro referencias positivas de clientes anteriores No se proporcionan referencias reales o referencias negativas
Experiencia:
- Se especializa en el trabajo que desea realizar. Puede realizar el trabajo que desea pero también realiza otros tipos de trabajo. Poca o ninguna experiencia en el trabajo que desea realizar.
Alcance y precio:
- Una descripción detallada del alcance del trabajo Los supuestos (si los hay) son claros y precisos El contratista NO ofreció un descuento para "inscribirse ahora" Un contratista garantizará el trabajo Todas las representaciones verbales del contratista están por escrito No más del 25 al 33 por ciento solicitó el pago final No requerido hasta que se complete el trabajo
Obtener ofertas y evaluar una estimación
Este es un aspecto extremadamente importante de la contratación exitosa de un contratista. Vamos a desglosarlo:
El alcance del trabajo:
Esto define lo que el contratista está haciendo por usted. Asegúrese de que cubra todas las cosas que desea completar. También debe detallar cualquier trabajo de preparación, protección de las áreas circundantes, limpieza, etc.
Revisar el alcance del trabajo entre contratistas es un elemento esencial para evaluar su estimación de oferta. Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta en el ámbito de los diferentes contratistas:
- Pintor: Describa cómo planean preparar la superficie de pintura exterior o interior. Este paso hace o rompe un trabajo de pintura. Defina si están raspando a mano toda la pintura suelta (mejor), lave a presión el exterior (tenga cuidado ya que esto puede dañar las áreas circundantes y debe esperar a que la pared se seque por completo antes de continuar con el trabajo), imprimación (mejor), imprimación puntual (OKAY). Defina el número de capas de pintura propuestas y la marca y la calidad de la pintura, etc. Asegúrese de que protegen las áreas circundantes y limpian los escombros. Paisajista: No importa lo que digan o cuánto descarten este problema, asegúrese de que entiendan que quiere que sus arbustos y raíces de sus árboles se plantan debajo del suelo. No acepte hacer un agujero poco profundo, luego colocar la planta en él y rodear el cepellón con un montón de tierra y mantillo. Asegúrese de que retiren el cable alrededor del cepellón o desaten la cuerda y coloquen el cepellón por completo en el suelo hasta que solo aproximadamente 6 "se extiendan sobre el suelo. Asegúrese de que también garanticen la instalación y la vida útil de la planta durante un período específico. Comprenda sus responsabilidades para regar. Techador: los techos rara vez gotean por fallas de tejas, gotean por fallas intermitentes. Lo que normalmente no puede ver es dónde entra el agua. Asegúrese de que especifiquen dónde se usa el flashing. Preocúpese y revise cómo muestran una esquina exterior de una chimenea o pared. En una casa de ladrillo, es mejor cortar las juntas de ladrillo para el tapajuntas y luego sellar la junta. Esto es mucho mejor que clavar el tapajuntas en la pared de ladrillo y confiar en el calafateo. Si vive en un clima frío, asegúrese de que instalen un protector de goma contra el hielo / agua a lo largo de todo el borde del techo que se extiende desde el borde del techo hasta al menos 24 "más allá de la pared exterior. Asegúrese de proteger sus plantas y arbustos y limpiar levanta los escombros todos los días. Plomero: si es posible, trate de negociar un precio fijo por su trabajo. La limpieza de un desagüe obstruido a menudo tiene un precio "por pie" de la "serpiente de limpieza" utilizada, pero algunos fontaneros dan un precio fijo. para este trabajo. Idealmente, debe preseleccionar un limpiador de drenaje para limpiezas de emergencia. En pocas palabras, espere pagar un precio superior por las llamadas de emergencia.
Qué "es" y "no es" incluido en la oferta:
A veces, un contratista debe hacer concesiones o suposiciones en su oferta, como la cantidad de material, el acceso a su hogar, etc. Además, a veces especificarán lo que excluyen en la oferta. Revise cuidadosamente los supuestos y exclusiones con el contratista. Pregúnteles cortésmente si los supuestos y exclusiones son razonables. De lo contrario, estos artículos probablemente se convertirán en una Orden de cambio más adelante. Cuando evalúa y compara ofertas entre contratistas, las suposiciones y exclusiones resaltan dónde tiene una manzana y una naranja.
Representaciones del contratista:
Su mayor preocupación aquí es la disposición del contratista de poner por escrito cualquiera de las representaciones verbales que él o ella le haya hecho para obtener el trabajo. Si han hecho compromisos orales pero no los ponen por escrito, eso es motivo de rechazo.
Precio:
Busque un precio de contrato que esté bien desglosado, claro y fácil de entender. Si no está claro, entonces no se han tomado el tiempo para comprender sus requisitos, el alcance del trabajo o el trabajo. No necesariamente haga su selección solo por precio.
Incentivos
El contratista no debe ofrecerle un descuento o incentivos en efectivo por firmar inmediatamente el contrato.
Condiciones de pago del contrato:
Pida que se le facture por correo una vez que se haya completado el trabajo, pero espere que la mayoría desee el pago justo después de que se haya realizado el trabajo. Si quieren efectivo, no es una buena señal. Si se necesitaban materiales antes de que el trabajo pueda comenzar (por ejemplo, techador o pintor), quieren un pago inicial por los materiales. Intenta minimizar esta cantidad tanto como puedas. Trate de no pagar más del 33 por ciento por adelantado y solo acéptelo con una compañía de buena reputación.
La línea de fondo
Con suerte, este resumen proporcionó información útil sobre la contratación, gestión y trabajo exitoso con contratistas. No tenga miedo de pedir ayuda a uno de estos profesionales cuando sea necesario, ese es su trabajo los siete días de la semana.
