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Muy pocas personas están calificadas para realizar todos los pasos de construcción para construir su hogar, pero es posible que pueda actuar como su propio Contratista General (GC), contratando a sus subcontratistas (subs) en el orden en que se requieren.
Puede haber algunos aspectos del trabajo que puede hacer usted mismo, pero solo entendiendo todo el proceso puede decidir qué trabajo abordar.
Esta guía describe los conceptos básicos y la cronología de organizar una construcción de una casa por su cuenta. Contratar a sus subcontratistas según lo necesite y ahorrar dinero donde pueda mediante la puesta en pie de capital es el mayor ahorro de dinero cuando se trata de construir una casa.
Pros
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Puedes ahorrar una enorme cantidad de dinero. Los contratistas generales cobran del 15 al 25 por ciento del precio total por construir su casa. En un trabajo de $ 200, 000, ahorra un mínimo de $ 30, 000 al no contratar un GC.
Contras
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Podrías pasar fácilmente por encima de tu cabeza. Los buenos contratistas ganan su tarifa. Tienen una lista establecida de suscriptores, conocen las oficinas de permisos, tienen proveedores y saben cómo coordinarse para eliminar o minimizar el tiempo de inactividad. Los buenos contratistas se ganan la vida.
En esta guía, imagine lo que implica servir como GC para una casa donde los planos ya han sido elaborados por un arquitecto.
9 consejos rápidos para contratar y trabajar con contratistas
Sitio y conceptos básicos de construcción
Primero, es hora de ubicarse, literal y figurativamente. No solo está teniendo su proyecto directamente en su mente y en papel, sino que literalmente está sentado su hogar previsto en el sitio de construcción.
- Limpie el sitio de construcción de matorrales y otros escombros, hasta el nivel del suelo y al menos 25 pies alrededor del perímetro de la casa planificada: esto a menudo involucra a un equipo de trabajo independiente que realiza este trabajo. Un topógrafo vigila el lote, en base a los dibujos de la parcela original que indican los límites de la propiedad. Haga modificaciones a la topografía del sitio si es necesario para alterar el flujo de agua a través del sitio: esto a menudo requiere un contratista con equipo de movimiento de tierra. Ordene un contenedor de basura para manejar la basura durante el proyecto de construcción. Solicite uno o más inodoros portátiles: esto es esencial a menos que espere que varios trabajadores subcontratados usen el baño de su hogar. Solicite servicios públicos temporales de la compañía eléctrica. Contrata a un electricista para conectar un panel eléctrico temporal: esto a menudo se monta en un poste de electricidad existente.
Verter cimientos y cimientos de hormigón
Las cosas comenzarán a ponerse serias ahora, tanto en términos de mano de obra como de gasto de dinero, con la excavación e instalación de cimientos y losas. Todo antes de esto se ha sentido como un trabajo de preparación molesto; ahora, sentirás que estás construyendo algo.
Este trabajo casi siempre lo realizan contratistas de excavación y especialistas en cimientos, un grupo de contratistas completamente diferente al de los equipos de carpintería que pronto estarán en el sitio. Este es el punto de no retorno. Las zapatas y los cimientos comprenden una parte tan grande del costo total de la construcción de su casa que detenerse después de que se hayan construido los cimientos significa que habrá desperdiciado mucho dinero. Además, tendrá una gran cantidad de trabajo de concreto o mampostería desordenando un sitio, lo que hace que la venta de la propiedad sea extremadamente difícil.
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Esto es lo que sucede
Por lo general, usted o el contratista traerán una compañía separada cuya única tarea es construir bases, ya que el trabajo requiere habilidades muy especializadas.
- El contratista cava trincheras para zapatas de hielo. Llegan inspectores para verificar las dimensiones de las zanjas de apoyo. El contratista vierte concreto para zapatas. Se construyen drenajes de pie, y están diseñados para drenar el agua de los pies de página y protegerlos. El contratista construye muros de cimientos verticales que descansan sobre las zapatas, utilizando hormigón vertido o bloques de hormigón: a veces se utilizan otros tipos de cimientos, aunque son raros. La base se impermeabiliza hasta el nivel de grado terminado: se crean orificios en la pared de la base para permitir el enrutamiento del suministro de agua y las líneas de drenaje.
Funcionamiento de fontanería y líneas eléctricas
- Plomeros: se colocan tuberías que eventualmente se cubrirán con concreto. Electricistas: si las líneas eléctricas atraviesan la losa de concreto a través de conductos metálicos, ahora es el momento de que se ejecuten estos conductos.
Verter las losas de hormigón
Con todo en su lugar, es hora de que el subcontratista vierta el hormigón.
- Para una losa de la casa, el contratista primero instalará el aislamiento del tablero de espuma de la losa. Una base de grava mínima de cuatro pulgadas pasa sobre el tablero de espuma, formando la base para el concreto. Luego viene una barrera de vapor de plástico. El refuerzo de malla de alambre se coloca y coloca a continuación, por lo que se eleva ligeramente por encima del nivel: esto permitirá que el refuerzo se asiente en el medio de la capa de concreto, donde ofrecerá el refuerzo de mayor resistencia. El contratista ahora vierte la losa de concreto, probablemente de camiones premezclados que entregan una gran cantidad de concreto. Si está construyendo un garaje o sótano, este es también el momento de verter concreto en esos lugares: es costoso traer al contratista de concreto nuevamente para otro vertido.
Enmarcado, revestimiento y techado
Con la excavación, los cimientos y el trabajo de concreto realizado, pronto comenzará a reconocer su proyecto como una casa. Eso es porque ahora los carpinteros enmarcados llegarán para colocar el marco de madera para los pisos, paredes y techos, y luego pasar a la instalación de revestimiento, revestimiento y techado. Este trabajo puede suceder con notable rapidez. En el espacio de una semana o dos, puede reconocer de repente su casa como una casa.
Algunos propietarios pueden ayudar con el trabajo en este momento, aunque normalmente este trabajo lo realizará un equipo de carpinteros capacitados. Sin embargo, algunos propietarios pueden abordar partes del trabajo, como colocar el revestimiento del piso sobre las viguetas o el tablero colgante.
Aquí está la secuencia general de trabajo para el equipo de carpintería:
- Elabore un orden de enmarcado de madera, clavos, fieltro de construcción o envoltura de la casa y adhesivos necesarios, según los planos de su edificio. Cuando llega el buen tiempo, el equipo de carpintería llega para enmarcar las paredes de la casa, incluidos el piso, el techo y el esqueleto del techo: el enmarcado es el "caparazón" básico de la casa, menos el revestimiento exterior y la superficie del techo. Las aberturas ásperas para ventanas, puertas y tragaluces se enmarcarán en este momento. El revestimiento básico de las paredes y las superficies del techo concluye esta etapa. Instale las ventanas, puertas y tragaluces: por lo general, esto lo hará el mismo equipo de carpintería que hizo el enmarcado, aunque a veces el equipo de un fabricante vendrá a hacer este trabajo. También es un trabajo que algunos propietarios pueden abordar. En este punto, cuando el edificio está revestido y se instalan puertas y ventanas, los subcontratistas que realizan el trabajo eléctrico y de plomería ahora pueden llegar para comenzar la parte de su trabajo. La superficie de revestimiento terminada ahora se instala sobre el revestimiento después de que el revestimiento de la casa se envuelve por primera vez con alguna forma de membrana de protección contra la intemperie: Nuevamente, este trabajo a menudo lo realiza el mismo contratista que hizo el enmarcado y el revestimiento. Finalmente, los techadores entran para completar la aplicación de tapajuntas y las tejas u otras superficies de techo terminadas: la cubierta básica de la casa ahora está completa.
Instalación de instalaciones eléctricas y de fontanería en bruto
Ahora el trabajo interior en su casa comienza con la llegada de albañiles, electricistas, plomeros y especialistas en climatización.
- Los albañiles construyen la chimenea si su hogar tiene una: esto generalmente implica la aplicación de chapa de ladrillo o piedra sobre una base de bloque de concreto que fue colocada por el contratista de la fundación. Los electricistas y los plomeros hacen el trabajo de preparación para los circuitos eléctricos, tuberías y conductos del sistema de HVAC: este trabajo es obviamente más fácil sin las paredes, pisos y superficies de techo en su lugar. Después de la finalización, estos contratistas desaparecerán por un tiempo, luego regresarán después de que las paredes y los techos estén en su lugar, para completar las conexiones finales de varios accesorios. Las inspecciones se realizan en forma aproximada: el contratista se encarga de organizar los permisos y las inspecciones, pero si usted mismo realiza este trabajo, la responsabilidad de las inspecciones recae sobre usted. Instale aislamiento en las paredes y el ático: esto a veces lo hace el equipo de carpintería o un contratista especializado, pero muchos propietarios descubren que este es un trabajo que pueden hacer ellos mismos para ahorrar dinero.
Colgar paneles de yeso e instalar molduras
En los próximos pasos, el interior comenzará a verse terminado, a medida que se instalen las superficies de paredes y techos.
Estos son pasos que algunos propietarios pueden tomar por sí mismos, siempre que tengan buenas habilidades de bricolaje. Si no es así, este trabajo de finalización inicial a menudo lo realiza un equipo de carpinteros de terminación, generalmente parte del mismo equipo de subcontratistas que proporcionó el trabajo de carpintería. Finalmente, el interior comenzará a verse como un interior real. Aquí está el orden típico de las tareas.
- Los paneles de yeso se cuelgan en toda la casa: todas las superficies de paredes y techos generalmente se cuelgan antes de continuar cualquier trabajo adicional. Las costuras de los paneles de yeso están selladas, lodosas con compuesto para juntas y acabado lijado. Todas las paredes y techos interiores están imprimados: esto a menudo se hace con equipos de pulverización y ocurre muy rápidamente, ya que no hay necesidad de preocuparse por molduras y superficies de piso. Se instalan todas las molduras, incluidas las carcasas de puertas y ventanas y las molduras de corona. Todos los gabinetes se cuelgan en baños, cocinas y otras áreas.
Pintura y trabajos de acabado
Después de realizar el desordenado trabajo de instalar paneles de yeso y cebar las paredes, es hora de volver a traer al pintor.
- Las paredes están pintadas y los techos están pintados o terminados con textura: una vez más, estos son trabajos que los propietarios pueden hacer para ahorrar dinero. Las encimeras de la cocina y el baño están instaladas: esto lo pueden hacer los carpinteros de acabado, los propietarios de viviendas o los especialistas en gabinetes y encimeras. La instalación y la conexión de los accesorios eléctricos y de plomería terminados se realizan: debido al hecho de que hay problemas de código involucrados aquí, solo los aficionados al bricolaje más hábiles deben abordar esto.
Instalación de pisos
El interior de su hogar está casi terminado. Aún así, quedan algunas cosas por hacer:
- Coloque las superficies del piso de acabado en toda la casa: pueden incluir alfombras, madera dura, pisos laminados, baldosas de cerámica y otras opciones. Esto es a menudo un trabajo para otro subcontratista, aunque los propietarios pueden abordar la instalación de algunos tipos de pisos. Limpie el lugar de trabajo: para eso está su contenedor de basura. Si elige no hacerlo usted mismo, hay empresas que puede contratar que se especializan en la limpieza después de los trabajos de construcción.
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Instalación de calzada y paisajismo
La última vuelta en su proyecto de construcción de casas de bricolaje implica el trabajo exterior, junto con un poco de burocracia para aclarar.
- Paisajismo exterior completo: esto a veces puede ser un proyecto de bricolaje, pero también hay muchos contratistas que diseñarán e instalarán un paisaje elegante para usted. Este es un trabajo que requiere mucha mano de obra, así que piense cuidadosamente antes de asumirlo. Deshágase del contenedor: llame a la empresa de eliminación para recoger el contenedor y especifique que no necesita un reemplazo. Obtenga una inspección final: haga arreglos para las inspecciones finales por parte de las agencias de permisos. Programe un recorrido final si está utilizando un contratista general: si está actuando como su contratista, "realizará un recorrido" después de que cada operación (subcontratista) haya terminado su trabajo. Póngase en contacto con el prestamista: haga los arreglos para una inspección final de su prestamista, si financió la construcción de su casa con un préstamo para la construcción.
