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Las cercas son esenciales para proteger la privacidad en su patio trasero, mantener a las mascotas en un lugar seguro y establecer líneas de propiedad. Pocas personas hoy cuestionan que una buena cerca sea esencial para una casa recién construida o remodelada. Atrás quedaron los días de vastos patios interconectados. La densidad urbana y la responsabilidad legal se han ocupado de eso. Aunque es posible que desee construir cualquier tipo de cerca en cualquier lugar y a cualquier altura, es muy probable que en su área no pueda hacer esto. Las leyes se promulgan para proteger la textura visual de su área y mantener a los vecinos en un estado de vecindad. Si bien las leyes, los reglamentos y la zonificación relacionados con la cerca son diferentes de un área a otra, existen algunos temas comunes: notificación, gastos, ubicación y altura y tipo de cerca.
Notificar a los vecinos antes de construir una cerca
Tal vez. Tradicionalmente, no se ha requerido notificación, pero la tendencia es que las comunidades requieran notificación a los vecinos. Un ejemplo de esto es la Ley de la Cerca del Buen Vecino de California. Requiere un aviso por escrito con 30 días de anticipación, junto con detalles sobre el edificio propuesto, el costo de mantenimiento, el cronograma y el diseño. Hagas lo que hagas, siempre es una buena etiqueta hablar primero con tu vecino.
¿Puede su vecino construir una cerca en la línea de propiedad?
Te levantas un sábado por la mañana con el rugido de los sinfines de tierra a gas que perforan agujeros precisamente en tu línea de propiedad para una nueva valla. ¿Puede tu vecino hacer esto?
Desde el punto de vista de las relaciones informales de vecindad, la respuesta es siempre no. Si ese vecino puede discutir esto con usted con anticipación, siempre es mejor que lo hagan. Desde un punto de vista puramente legal, el vecino, en la mayoría de las circunstancias, puede construir esa cerca e incluso puede pedirle que pague el 50 por ciento del costo de la cerca. Su repentino proyecto de cerca puede depender más del tema de la notificación que de cualquier otra cosa. Si vives en una jurisdicción donde el vecino debe notificarte antes de embarcarte en el proyecto de la cerca, entonces ese vecino no puede construir y aún permanece dentro de las leyes de tu área.
Si el vecino está construyendo la cerca con la intención expresa de malicia, molestia o acoso, esto puede ser lo que a menudo se llama una cerca de rencor. Sus estatutos locales pueden permitir que un tribunal detenga la construcción de una cerca de despecho.
Compartir los gastos de construcción de vallas con los vecinos
Si su vecino inicia el proyecto de construcción de la cerca, ¿debe pagar la mitad de los costos? Más probable es que sí. Las leyes locales de cercas suponen que las cercas limítrofes benefician a ambos propietarios y, por lo tanto, ambos propietarios deben pagar la cerca. Lo mismo es válido para el mantenimiento y reparaciones de cercas.
Por ejemplo, la ley del estado de Washington (Código de rev. De Washington Ann. § 16.60.020) establece que "deberá pagar al propietario de dicha cerca ya erigida la mitad del valor… como sirve para una cerca de partición entre ellos". En otras palabras, ambos propietarios deben compartir por igual el costo de una cerca de partición
En muchas áreas, la ley de cercas a nivel estatal se remonta a siglos atrás y aborda principalmente los problemas del pastoreo de animales. Más allá del edicto general de que los costos de la cerca deben compartirse, los detalles se dejan abiertos.
A menos que las leyes estatales como las ordenanzas locales o de California confirmen esos detalles, el asunto queda en manos de los dos propietarios. Si eso falla, el único recurso es la corte.
Obtener un levantamiento de la tierra antes de construir una cerca
Dado que las cercas de partición marcan divisiones entre propiedades, parece lógico suponer que se requiere una encuesta antes de construir una cerca.
Actualmente, este no es el caso. En la mayoría de los lugares, no es necesario que inspeccione la línea de propiedad en cuestión antes de construir la cerca, aunque es posible que aún desee hacerlo. Es costoso ordenar una verdadera encuesta de línea de propiedad, pero esta es la única forma de saber con certeza dónde caen las líneas de propiedad.
Obligar a un vecino a quitar una valla fea
La mayoría de las ciudades no permiten dos tipos de cercas: alambre de púas y cercas electrificadas. Más allá de eso, a tu vecino se le permite construir esa pared de eslabones, vinilos o bloques de concreto.
Plantar arbustos para evadir las restricciones de la cerca
Es posible que tenga una necesidad real de una cerca que sea más alta de lo normal: ruido de tráfico, un área industrial adyacente o estructuras de varios niveles. ¿Puedes plantar arbustos en lugar de una cerca y cultivar esos arbustos súper alto?
Probablemente no. Sabios para tales evasiones, los legisladores locales a menudo incluyen la vegetación como una forma de cerca. Sin embargo, debido a que es difícil mantener el follaje exactamente a 6 pies o menos, las leyes para cercas naturales pueden proporcionar una parte superior más alta.
Reglas de altura de la cerca
A menudo, 6 pies es la altura máxima en cualquier lugar de la propiedad, excepto:
- A menos de 15 pies de una línea de calle o bordillo de calle En el patio delantero Cuando las distancias de visión del tráfico se ven afectadas
En el caso de las excepciones mencionadas anteriormente, la cerca no puede ser mayor de 3 1/2 a 4 pies.
Construyendo una cerca en una servidumbre
En la mayoría de los casos, puede construir una cerca en una servidumbre que atraviesa su propiedad. Sin embargo, el patrimonio dominante (por ejemplo, la compañía de servicios públicos) puede necesitar derribar la parte de la cerca que pasa sobre la servidumbre para una determinada actividad, como reparar la tubería principal de alcantarillado. Se les permite hacer esto.
Instalar una cerca justo dentro de una línea de propiedad
En la mayoría de los casos, una cerca en su propiedad que esté cerca de la línea límite todavía está sujeta a las leyes de la cerca. La mayoría de los tribunales reconocerían que está incumpliendo la ley si construye una cerca de 20 pies de alto a solo pulgadas (o incluso unos pocos pies) de la línea de límite.
Considere también que si abandona la cerca de la línea de límite, su vecino eventualmente puede obtener legalmente esa delgada franja de tierra mediante posesión adversa después de un período sustancial de tiempo.
Informar una cerca no compatible con el código
Los vecinos y los transeúntes a menudo toman nota de las cercas. Los departamentos locales de planificación y permisos reciben quejas anónimas diarias sobre cercas. Por lo general, las ciudades no notarán ni harán nada acerca de una cerca hasta que se reciba una queja.
Descargo de responsabilidad
Cada estado, ciudad y condado es diferente, lo que significa que las leyes son diferentes. Arriba están los conceptos básicos que puede esperar en la mayoría de las áreas. Para determinar si estas leyes se aplican a usted, comience a nivel de ciudad o condado con el departamento de planificación y permisos.
